Долги за квартиру при продаже: что переходит новому владельцу
Задолженность за жилищно-коммунальные услуги сама по себе не становится препятствием для продажи квартиры. Право собственника распоряжаться своим имуществом сохраняется, а регистрация перехода права проходит в обычном порядке. Накопленные прежним владельцем долги по общему правилу остаются его личным обязательством и на покупателя автоматически не переходят. Обязанность вносить плату за жильё и коммунальные ресурсы возникает у нового собственника только с момента оформления права собственности.
Иначе обстоит дело, если на недвижимость уже наложен арест судебным приставом, квартира является предметом залога у банка или её владелец находится в процедуре банкротства. При действующем запрете на распоряжение имуществом заключить договор купли-продажи формально можно, однако зарегистрировать переход права не удастся. Сначала потребуется устранить ограничение — погасить задолженность либо оспорить постановление пристава. Квартиру, находящуюся в ипотеке, продать также реально, но для этого нужно получить согласие банка-залогодержателя или воспользоваться специальным механизмом самостоятельной реализации заложенного имущества. Если же собственник проходит банкротство, сделка должна проводиться с участием финансового управляющего.
Отдельного внимания требуют взносы на капитальный ремонт. Жилищный кодекс устанавливает, что при переходе права собственности неисполненная прежним владельцем обязанность по уплате таких взносов переходит к новому собственнику. Даже при отсутствии задолженности по обычным коммунальным платежам покупателю стоит самостоятельно запросить информацию о расчётах по капремонту. Что касается долгов за воду, электричество и отопление, они остаются за прежним хозяином, и управляющая компания не имеет права переносить их на покупателя без его согласия.
Перед заключением сделки специалисты советуют заказать актуальную выписку из ЕГРН, получить документы по ЖКХ и капитальному ремонту, а также проверить продавца на наличие исполнительных производств и признаков банкротства. Все договорённости о том, кто именно, в какие сроки и за счёт каких средств погашает имеющиеся долги, рекомендуется зафиксировать непосредственно в договоре купли-продажи, а показания счётчиков отразить в акте приёма-передачи. Если после покупки обнаружится задолженность за период до регистрации права собственности, новый владелец вправе обратиться в управляющую или ресурсоснабжающую организацию с требованием разделить начисления и произвести перерасчёт.
